Kira Artışı Hesaplama
Gayrimenkul kiralamaları, Borçlar Kanunu’na göre yapılmaktadır ve konutlarda kira artışı hesaplama, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ÜFE oranına göre yapılmaktadır. Ev sahiplerinin 12 aylık ÜFE oranından yüksek zam yapması söz konusu değildir. Ticarethanelerde ise 2020 yılına kadar herhangi bir sınırlama yoktur. 2020 yılından sonra ticaret hanelerdeki kira artışlarına 12 aylık ÜFE ortalaması sınırı getirilmiştir. Kira artış oranları, her ayın 4’üncü günü TÜİK’in açıkladığı açıklanan enflasyon verileriyle belirlenmektedir. Kira kontratında aksi bir durum belirtilmemişse ev sahiplerinin TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranından fazla zam yapması söz konusu değildir. Tavan zam oranı belirlenmiştir ancak arzu eden ev sahibinin daha az oranda zam yapmasının önünde herhangi bir engel yoktur.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Mayıs 2018 ile Nisan 2019 tarihleri arasında bin 500 TL kira ödenmesi ve 12 aylık ÜFE oranının yüzde 15,36 olması durumunda 2019 yılındaki kira artışı şu şekilde olmaktadır: Aylık kira + (Aylık kira x (ÜFE/100) 1500 + (1500 x (15,36 / 100))=1500 + (1500 x 0,1536)=1500 + 230,4=1730,4 TL 2019 yılı kira ödemesi aylık bin 730,4 TL olmalıdır. Kira bedelinin döviz üzerinden alınması durumunda, ev sahibinin ilk beş yıl kirada artış istemesini mümkün olmadığı bilinmelidir. Ancak kiracının lehine olan Borçlar Kanunu’nda geçen, “Aşırı ifa güçlüğü” maddesinin uygulanması söz konusudur. Dövizde aşırı hareketlilik olması durumunda kiracının kontratı yeniden düzenleme istediğinde bulunabilmektedir. Mal sahibi ile kiracı sözleşmenin yenilenmesinde çözümsüzlük meydana geldiğinde kiracının sözleşmenin feshini istemesi mümkündür. 5 yılda bir ya da veya 5 yıldan daha uzun süreli olan kiralamalarda, 5’inci yılın sonunda mal sahibi ve kiracının kira bedelinde anlaşamaması durumunda dava açılabilmektedir. Böyle bir durum meydana geldiğinde kontrata bakılmaksızın mahkeme hakimi kira artışı hesaplama işlemini, ÜFE’de görülen artışlar, kiralananın gayrimenkulün durumu ve benzer gayrimenkullerin kiralarını göz önünde bulundurarak belirlemektedir.
Kiraya Zam Yapılmazsa Ne Olur?
Kiracı ve ev sahibi kira bedeli ile ilgili anlaşamamaları halinde devreye mahkemeler girmektedir. Mahkemeler ilk olarak ÜFE verilerine bakmakta, sonrasında ise emsal değerler ve kiralanan konutun durumuna bakarak karar vermektedir. Bu arada oranlar hesaplanırken yıllık artış yerine 12 aylık ortalama dikkate alınmaktadır. Ancak ticarethanelerin kira kontratlarında artışın açıklanan yıllık enflasyon oranına göre yapılacağı belirtilmişse, bu durumda 12 aylık değil yıllık oran hesap edilmelidir. Kira artışı hesaplama yöntemlerinde konut ve ticarethanelerin kiraya verilmesinde birbirinden farklı yöntemler izlenmektedir.